Особенности расторжения договора купли-продажи квартиры

По многим причинам появляется у покупателя желание расторгнуть договор купли-продажи квартиры. Некоторых разочаровало новое жилье, где-то продавец не желает съезжать, кому-то деньги от продажи так и не поступили. Если участникам таких сделок не удается найти решение, то спор переносится в суд. Корреспонденты ИА «Экспресс-Новости» изучили суть вопроса.

Проблемы расторжения договора купли-продажи квартиры

В связи с тем, что приходится долго собирать различные справки, документы и разрешения, то можно утверждать, что заключение договора растянуто во времени. За этот период желания сторон могут измениться. И в законе прописан порядок не только заключения, но и расторжения подобного договора. Так как у нас в стране действуют договорные отношения, следовательно, того, что не зафиксировано в договоре, требовать в суде нельзя. Например, если в договоре не прописано, что при расторжении сделки следует вернуть имущество, то квартира может быть не возвращена первоначальному собственнику, даже после расторжения сделки в суде. В ст. 450-453 ГК РФ написано, что заключенный договор купли-продажи можно расторгнуть по соглашению сторон в судебном порядке. Но предварительно необходимо подписать соглашение о расторжении.

Соглашение о расторжении договора

Покупатель становится собственником квартиры после ее регистрации. До регистрации можно составить соглашение о прекращении договора, подписать его сторонами. Если документы уже приняты и находятся в обработке, то такое соглашение заверяется нотариально и передается в Реестр.

Расторжение договора после регистрации в Реестре

Настоящие проблемы возникают у тех, кто решил вернуть все в начальное положение после регистрации. Тем более, если все существенные условия договора были выполнены. В юридическом понимании существенными условиями договора купли-продажи является передача одной стороне имущества, а другой - денег. Если эти условия соблюдены, то расторгать просто нечего. И для того чтобы вернуть все обратно, юристы советуют заключить новую сделку, где старый собственник будет выступать покупателем.

Что такое нарушение существенных условий договора

Гражданское законодательство дает возможность корректировать ситуацию. Поэтому основания для расторжения прописаны очень обобщенно. Одна из сторон должна, например, существенно нарушить условия договора. Но уровень и смысловой объем «существенно» определяет лишь суд. Даже при неоплате договора купли-продажи в суд подается иск о выплате средств и неустойки. Или, например, если истец будет указывать на наличие сверчков в квартире как на существенное условие для расторжения договора, то суд вряд ли примет такое обстоятельство во внимание. А вот если дом признали аварийным или сауна, расположенная в соседней квартире, мешает нормальной жизни, то суд будет детально изучать эти недостатки.

Недействительность сделки

Сделка может быть признана судом ничтожной или недействительной. Ничтожной сделка является, если: нарушен закон при заключении договора, договор подписан недееспособным или ограниченно дееспособным лицом, договор подписан лицом, находящимся в состоянии измененного сознания, договор подписан несовершеннолетним без представителей, договор подписан путем обмана, договор подписан путем принуждения. Это означает, что после принятия такого решения все возвращается в первоначальное состояние.

Как может расторгнуть сделку покупатель

Покупатель может расторгнуть сделку со своей стороны, если: третьи лица изъявили свои права на купленное имущество, покупатель не знал о намерении продавца продать недвижимость, квартира не соответствует условиям договора, сторона отказывается от страхования, если это обязательно согласно условиям в договоре, продавцом предоставлены не все документы, покупатель не исполняет свои обязательства.

Сроки подачи иска о расторжении договора купли-продажи

Подать в суд иск о расторжении договора купли-продажи можно в течение трех лет с момента наступления событий, меняющих обстоятельства дела.

Законодатель приложил немало усилий, чтобы и покупатель, и продавец хорошо подготовились к сделке. Свои решения стороны должны как следует обдумать. Последствия могут быть необратимыми. Поэтому рекомендуется изначально проконсультироваться у специалистов и более внимательно изучить предложение о покупке. И, конечно, грамотно составленный договор купли-продажи является залогом успешного разрешения непредвиденной ситуации.