Изменения в законе о долевом строительстве ударят по мелким застройщикам

Отечественный строительный сектор в ближайшее время могут ждать крутые перемены, грозящие уничтожить рынок первичной недвижимости. Такой неблагоприятный для отрасли прогноз имеет все шансы воплотиться в жизнь при условии, если будет принят законопроект о долевом строительстве. Идейным вдохновителем поправок в закон выступили власти Подмосковья, по понятным причинам не желающие в очередной раз разбираться с проблемами обманутых дольщиков.

Суть предлагаемых поправок заключается в установлении оговоренного минимума собственных средств застройщика, который определяется средней стоимостью создаваемых объектов недвижимости и должен составлять не менее 5% от нее. При дефиците собственного капитала застройщики могут заключать договор поручительства с юридическими лицами, при этом общая сумма их капиталов должна составлять не менее 1 млрд. руб. По мнению Минстроя, подобное нововведение позволит вытеснить с рынка финансово несостоятельных игроков. Эксперты видят данную ситуацию в несколько ином ракурсе. Так, по расчетам сопредседателя Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Андрея Назарова строительство одного дома в Подмосковье на 50 тыс. кв. м с себестоимостью квадратного метра в 50 тыс. руб. потребует наличия у застройщика 125 млн. руб. Соответственно, если таких домов 10, то данная сумма вырастает до 1,25 млрд. руб. Представляется очевидным, что у региональных застройщиков таких средств нет.

Председатель Республиканского юридического общества, эксперт в области сделок с недвижимостью Александр Хаминский считает, что хоть предложенные поправки в случае их принятия и ужесточат требования к застройщикам, но в это в данном случае может пойти на благо строительной отрасли: «Очевидно, что новый законопроект «отсеет» значительное количество мелких застройщиков, в портфеле которых находятся лишь по нескольку объектов. Однако я не стал бы с ходу подвергать данные нововведения огульной критике. Ведь что такое 5% собственного капитала компании-застройщика к сметной стоимости объекта? Что же до расчетов Андрея Назарова, то в них, безусловно, можно найти рациональное зерно. С другой стороны, те 125 млн., которые он приводил в пример – мизер: на них не купишь подъемный кран или иную строительную технику, не построишь нетитульные сооружения, не обеспечишь соблюдение правил технической безопасности и т.д. Если же, как предлагают бизнесмены, опустить планку требований к размеру собственного капитала застройщика до 1,5–2%, то это приведет на рынок не солидные компании, а т.н. «шарашкины конторы». Другое дело, когда средняя компания имеет в производстве несколько объектов и на новый просто не хватает капитала. Тогда можно предусмотреть процедуру страхования рисков, но предъявить повышенные требования к страховым компаниям и ввести процедуру получения информированного согласия частных инвесторов на заключение договора на подобных условиях».

Вместе с тем, неизбежный уход с рынка мелких компаний приведет к удорожанию стоимости квадратного метра и снижению объемов строительства, прогнозирует Александр Хаминский: «Мелкие и средние застройщики на смогут пользоваться средствами дольщиков для строительства объектов, что уменьшит количество предложения. По законам рынка это неминуемо вызовет удорожание стоимости строительства». Помимо этого, в случае принятия законопроекта в его сегодняшнем виде, покупатели уже не смогут получать скидки, обычно предоставляемые застройщиками на ранних этапах строительства, добавляет эксперт. «Продажа возводимых площадей дольщикам на начальном этапе строительства осуществляется, как правило, с определенным дисконтом, что обусловлено необходимостью обеспечить бесперебойное финансирование строительства объекта, - объясняет Хаминский. – Теперь же застройщик должен будет занимать эти средства в банке, а доходы, полученные от продажи квартир, будут находиться в неприкосновенность вплоть до полной готовности здания».

Эксперт одобряет предложенный бизнесменами вариант наделения региональных властей правом самостоятельного установления его порогового размера в зависимости от возможностей застройщика: «Если внести определенные коррективы в предлагаемые поправки, то они могут стать действенным средством в борьбе с недобросовестными девелоперами. Например, тот же единый реестр застройщиков поможет вытеснить с рынка подобные компании».